谈钱伤感情，尤其在这个万众敏感的时代。

上周末，住建部不是开了个会，又提了一下房屋养老金吗？本来吧，这事还算风平浪静，直到当晚某财经大V爆出：这是又一种“房产税”......

好家伙，这下直接把网友全部炸毛了！

我翻了下网上的评论，几乎都是劈头盖脸地一顿吐槽，甚至还有很多人一脸懵逼。

所以，针对房屋养老金的种种问题，今天我就帮大家拨开迷雾。

房屋养老金

到底是啥？

其实，自2022年以来，在官方的很多会议中，房屋养老金制度都有出现过。

只不过，到目前为止，房屋养老金制度都还没有一个统一的定义。

但我们暂且可以通俗地理解为：房子上了年纪，需要缴纳一定的费用来修缮。

毕竟，就像我之前所说，房子的生命周期是很长的，在这个过程中，必然会出现大大小小的问题，比如电梯老化、房屋开裂等，都需要花钱来维护。

更不用说，近年来房屋老化带来的安全隐患问题，更是让人心惊胆战：

年纪大机器坏，人老了都要看病，房子何尝不是一样？

房屋养老金

跟物业专项维修资金有啥区别？

说起这个，很多人肯定会问：这跟买房时交的物业专项维修资金有啥区别？

回答这个问题之前，有必要先跟大家说一下房屋养老金的来源，主要分为两个：个人账户和公共账户。

其中，个人账户就是我们常说的物业专项维修资金，相当于换了个Title，本质上没有任何区别。

当然，这个费用，各地的收费标准都有些许不同。

以广州为例，根据官方文件，主要分为三种情况：

1、购房者在2008年7月31日前签订商品房买卖合同的，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

2、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，购买2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

3、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证；购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且已办理大确权商品房的，首期维修资金交存标准为高层（有电梯）每平方米建筑面积105元，多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层（有电梯）住宅的标准交存维修资金。

不过很多人可能都不知道，物业专项维修资金的使用率，其实很低。

根据相关机构统计，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占10%左右。

而广州，截至2019年底账户结余约280亿元，从2015年到2019年，共支出2.86亿元，5年间使用率更是低至1%。

为啥广州的使用率会这么低？

一来，房地产市场快速发展也就这二三十年的事，很多房子还没有老到要大修的时候。

给大家看一组中原的数据，目前广州4702个二手小区中，楼龄超过30年的只有307个，占比还不到7%。

当然，如果房屋养老金出台了，这些老小区肯定也是最大的受益者。

二来，这些钱用起来确实也很难，而且流程非常复杂。

通常来说，非紧急情况下，要经过“双2/3”的业主表决同意才能使用（即面积和人数占比均要超过2/3）。

而这事一般是由物业和业委会来组织，但广州目前只有约1/3的小区有业委会，像著名的珠江帝景，业委会也只是成立了三年就解散了。

就算达标，也有物业或业委会帮业主去申请，但整个流程下来，耗时也很长。

2020年，广州市政协常委曹志伟曾在提案中披露过，按照正常情况，仅公示至少需要54天，实操中部门的审批时间至少需要100天，总体没有6至8个月拿不下来。

虽然物业专项维修资金换了个说法，但操作流程也应该同步更新，业主们能用得了，用起来方便，这才是最重要的。

以后要不要多交一次钱？

既然个人账户的钱已经交过，那么公共账户的钱需要老百姓再交一次吗？

关于这个问题，住建部官媒《建筑杂志社》已经给出了回应：

试点的重点是政府把公共账户建立起来，公共账户并不需要老百姓出钱。（如果住建部一开始就说清楚，是不是就能减少不必要的误会？）

但是嘛，公共账户的钱又从哪里来呢？

对此，《建筑杂志社》也透露，房屋养老金公共账户资金来源渠道主要有：

城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

当然，肯定有很多人会说：地方财政来源很多是靠卖地，要卖地就要靠房企买单，最终还不是要购房者买单，羊毛出在羊身上。

这种逻辑不能说有错，但从目前来看，靠这种方式建立公共账户，还是有不小的难度。

毕竟，现在有多少城市能够完全靠地方财政养活自己呢？

房子不好卖，土地也难卖，地方财政吃紧，才是大多数城市的真实现状吧？

就拿土拍来说，今年上半年，广州总共只卖出4块宅地，成交总额仅约64亿，不到去年同期的1/5。

值得注意的是，就在今天，根据南方都市报消息，广州市住建局已经确认：

目前广州未纳入房屋养老金试点范围。

所以，我觉得至少短期之内，广州老百姓的个人负担不会加重，也没必要过于担心要多交一笔钱。

大家还是看好手里的钱，过好自己的小日子吧。

房屋养老金

是变相的房地产税吗？

正如上文所说，房屋养老金的重点是政府建立公共账户。

既然由政府来筹资，自然就不涉及个人，更谈不上税收了。

大家之所以这么焦虑和恐慌，原因在于一提起房地产税，只会想到利空：

房地产税迟早会来，到时又要多交一笔钱了，房子越多交得越多，房价可能还会继续下跌......

但实际上，从其他已经实行房屋养老金制度的国家来看，房屋养老金跟房地产税根本八竿子打不着，而且自身也有很系统的操作。

比如，通过立法建立规范制度。

像美国就制定《统一建筑物区分所有权法》《公寓所有权创设模范法》《统一共同权益产权法》对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。

又比如，通过融资渠道解决资金不足的问题。

像香港就通过增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构。

总的来说，房屋养老金这事，虽然22个试点城市已经敲定，但咱们还是任重而道远，很多细则还需要一步步确立完善。

至于它最终什么时候会落地，各城市会怎样执行，就让我们拭目以待吧。